Контакты:
Телефон: +380 (44) 581-15-51
E-mail: office@gramatskiy.com
Skype: GramatskiyLawFirm
Адрес:
Украина, 01001, г. Киев,
ул. Михайловская, 16
этажи 2-4
RUS UKR ENG
Контакты:
Телефон: +380 (44) 581-15-51
E-mail: office@gramatskiy.com
Skype: GramatskiyLawFirm
Адрес:
Украина, 01001, г. Киев,
ул. Михайловская, 16
этажи 2-4

Публикации

Аналитика. Статьи. Комментарии.

Украинцев лишили прав на строящееся жилье. Комментарий для UBR.UA, 28.12.2016

Опубликовано 28.12.2016 Андрей Трембич

http://ubr.ua/market/real-estate/ukraincev-lishili-prav-na-stroiasheesia-jile-460183

Верховный Суд иногда ищет потайные смыслы и докапывается до «сущности» в делах, где никаких потайных смыслов нет, но иногда оказывается поверхностным и формалистичным там, где требуется раз и навсегда разрубить гордиев узел судебных мытарств простого человека, а не упражняться в процессуальной философии. Так, в рассматриваемом деле ВСУ направил рассмотрение на третий круг ада (из трех инстанций каждый – и четвертый (сам ВСУ) в уме). Все это говорит не то, что о неэффективности судебной системы, что по срокам рассмотрения дела явно нарушает ст. 6 Европейской конвенции (право на справедливый суд), а о прямом невыполнении ВСУ возложенных на него функций.

По моему мнению, никаких существенных предпосылок возвращать дело на повторное рассмотрение у Верховного Суда не было. В исследуемом казусе человек инвестировал в жилье самым популярным на сегодня юридическим способом, – заключив договор купли-продажи имущественных прав на строящуюся квартиру. Что такое эти самые имущественные права – достоверно не знает никто, и тема (без шуток) диссертабельная. Верховный Суд уже четыре года как множит на этот счет свою концепцию, что имущественные права – это такой особый вид имущества, «право ожидания получения вещи в будущем», то есть «право на право». Тем не менее, признают суды, как вы там эти права не назовите, это все равно имущество в строгом смысле слова. Самой квартиры как объекта (вещи) еще нет, она еще строится, но за что инвестор платит деньги здесь и сейчас? – За права на строящуюся будущую квартиру, – а облекается это все в договор купли-продажи имущественных прав. Сама конструкция эта, скажем прямо, не особо изящна и местами даже сомнительна, потому что по закону инвестировать в строительство жилья можно только через ФФС, ФОН, ИСИ, негосударственные пенсионные фонды и облигации, – другие способы запрещены. А тут какие-то договоры купли-продажи имущественных прав. Но так живет весь рынок, и люди несут свои кровные сбережения, покупая воздушные «имущественные права».

Но вот инвестор узнает, что его квартира, за «имущественные права» на которую он заплатил, передана после окончания строительства не ему, а третьему лицу; или инвестор просто отказывается зарегистрировать права на квартиру за инвестором. Что ему делать? Все дело в том, для двух названных типичных ситуаций ответ будет различаться. Судебная и правовая система Украины имеет столь недружелюбный для пользователя интерфейс, что чтобы правильно ответить на этот вопрос, невозможно выбрать самое очевидное и напрашивающееся решение, а нужно иметь квалифицированного юриста, хорошо владеющего массивом практики ВСУ.

В рассматриваемом деле застройщик продал купленную истцом квартиру третьему лицу, а тот подарил ее четвертому. Истец обжаловал договоры, просив признать их недействительными. Со второго захода суды удовлетворили иск нашего инвестора, но ВСУ все отменил, сказав дословно, что суды не обосновали нарушений спорными договорами прав истца. Вот это абсурд, не так ли? Ваша квартира уходит третьему лицу по договору купли-продажи, – так этот договор ваших прав не нарушает! Пересматривайте все дело в третий раз по новой!

Что я хочу сказать. Конечно, мы все понимаем, почему так произошло: «истец избрал для своей ситуации ненадлежащий способ защиты гражданского права». Эта та мантра, которую любит повторять Суд. Это вечная песня о соотношении виндикации и реституции, это то, в чем даже с высшим юридическим не каждый разберется: в каких случаях подавать иск о возврате вещи из чужого владения (виндикация), а в каких – о признании договора купли-продажи вашей вещи недействительным (реституция). И да, виндикация – вещно-правовой способ защиты и потому применяется, когда вы с ответчиком не пребываете в договорных отношениях (не вы ему продали свою квартиру), а реституция – обязательственно правовой (когда вы продали). И вот в рассматриваемом случае истец выбрал реституцию, когда его квартира принадлежит четвертому уже по счету лицу, с которым он ни в каких отношениях не находился. И в этом был изначальный юридический порок его первичного иска. Но скажите, нельзя ли было Верховному Суду защитить нарушенное права инвестора каким-то более эффективным образом, чем посылать его делать «работу над ошибками» четвертый год подряд? Сейчас истцу следует изменить предмет иска, заявив требования о признании права собственности на квартиру и истребовании ее из чужого незаконного владения.

Это дело демонстрирует нам и все проблемы инвестирования в жилье через приобретение имущественных прав на строящееся жилье. Нельзя сказать, что «двойные продажи» квадратных метров – это массовое явление. Все-таки это очевидное мошенничество в особо крупных размерах; но это время от времени происходит. И никаких гарантий, кроме репутации застройщика, здесь нет. Можно посоветовать всем инвесторам, заключающим подобные договоры (мы не будем полностью предостерегать от договоров купли-продажи имущественных прав, поскольку они стали деловым обыкновением) обращаться к юристу, практикующему в сфере финансирования строительства жилья, внимательно вычитывать договор на предмет наличия в нем внятного и детального механизма перехода к инвестору прав на завершенную строительством квартиру и регистрации права собственности на нее, а также последствий нарушения застройщиком данного механизма.

Назад

^