Аналитика. Статьи. Комментарии.
Опубликовано 07.02.2013 Александр Коваль
– Как правильно оформить задаток? Какие документы нужны? На что обратить внимание?
Согласно ч. 1 ст. 570 Гражданского кодекса Украины задатком является переданная должником кредитору денежная сумма либо движимое имущество в счет подтверждения и обеспечения исполнения должником в пользу кредитора договорного денежного обязательства.
Особенность задатка как способа обеспечения исполнения должником денежного обязательства заключается в том, что он может обеспечивать только то денежное обязательство, которое возникло у должника в соответствии с договором, заключенным с кредитором. В случае купли-продажи недвижимого имущества денежное обязательство у должника (покупателя) возникает только по заключенному с кредитором (продавцом) договору купли-продажи такого имущества. Исходя из этого, задаток не может обеспечивать обязательство стороны по предварительному договору купли-продажи (поскольку предметом такого предварительного договора является не денежное обязательство, а обязательство его сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на определенных условиях; денежное обязательство у должника (покупателя) возникнет только по заключенному договору купли-продажи), а также по другим довольно распространенным среди риелторов (альтернативным предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества) договорам о предоставлении услуг с участием продавца и покупателя. Именно поэтому судебная практика в этом вопросе так однозначна: переданные покупателем продавцу по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества либо по иным гражданско-правовым договорам о предоставлении услуг денежные средства являются авансовым платежом, к которому правила о регулировании задатка не применяются.
По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Украины, основное обязательство (для должника – покупателя в договоре купли-продажи таковым является денежное обязательство) может быть обеспечено, если об этом предусмотрено договором или законом. Гражданско-правовое регулирования института купли-продажи свидетельствует о том, что задаток как способ обеспечения исполнения обязательства может использоваться сторонами только в случае, если об этом стороны достигли согласия. Требование ч. 1 ст. 547 Гражданского кодекса Украины о том, что сделка об обеспечении исполнения обязательства заключается в письменной форме, обязывает сторон основного договора достичь взаимного письменного согласия о применении обеспечения исполнения основного обязательства: либо путем заключения отдельного договора (что на практике практически не встречается), либо предусмотреть положение о его применении (в частности - задатка) в самом договоре купли-продажи (этот способ наиболее распространен). Поэтому, главное нормативное требования к задатку – наличие письменного согласия сторон (чаще всего - в тексте основного договора купли-продажи, подлежащего нотариальному удостоверению) о применении именно такого способа обеспечения исполнения должником денежного обязательства. Отдельного перечня документов (от того, что предусмотрен для нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества) для применения задатка действующим законодательством не предусмотрено.
– Какие последствия могут наступить в случае, если один из участников сделки, на подтверждение которой был оформлен задаток, не исполнил условий договора?
Последствия нарушение должником (покупателем) денежного обязательства по заключенному сторонами договору купли-продажи недвижимого имущества таковы: если нарушение случилось по вине должника (покупателя) - задаток остается у кредитора (продавца), если по вине кредитора (продавца) – последний обязан вернуть должнику (покупателю) задаток и дополнительно уплатить суму в размере задатка или его стоимости (в случае, если в качестве задатка передавалось движимое имущество). При этом, стороны договора купли-продажи недвижимого имущества обязаны исполнить основное обязательство (продавец – передать недвижимое имущество покупателю, а покупатель – оплатить продавцу оговоренную денежную суму) надлежащим образом.
Переданные покупателем продавцу по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества либо по иным гражданско-правовым договорам о предоставлении услуг денежные средства являются авансовым платежом, к которому правила о регулировании задатка не применяются. В связи с этим, покупатель, передавший денежные средства по одному из таких договоров продавцу недвижимого имущества либо иному лицу (риелтору), в случае не заключения в будущем сторонами основного договора купли-продажи недвижимого имущества, имеет право требовать возврата ранее уплаченных денежных средств, если иное не предусмотрено договором, по которому такие денежные средства передавались.
– Существует ли разница в задатках при покупке недвижимости на первичном или вторичном рынках?
Нормативно-правовое регулирование задатка как способа обеспечения исполнения основного денежного обязательства не зависит от того, приобретается недвижимое имущество на первичном или вторичном рынке, если имеет место приобретения именно недвижимого имущества, а не имущественных прав на недвижимое имущество в процессе финансирования строительства.
– Если оформить задаток до оформления договора купли/продажи, будет ли он иметь какой-то веский юридический статус?
- Если задаток не является подтверждением будущего договора купли/продажи, есть ли какая-либо альтернатива для участников рынка, которые хотят обезопасить себя от непредвиденных решений второй стороны будущей сделки?
На сегодняшний день многие юристы небезуспешно пытаются формулировать положения предварительных договоров таким образом, чтобы к переданным по таким договорам денежным средствам применялись правила задатка. При этом, переданные денежные средства выполняют роль гарантийных платежей и, в случае нарушения (потенциальным) покупателем условий предварительного договора платеж остается у (потенциального) продавца, в случае нарушения условий продавцом – последний возвращает полученное покупателю и покупатель имеет право на взыскания с продавца штрафных санкций в размере ранее переданных денежных средств. Безусловно, подобные схемы урегулирования отношений не противоречат действующему законодательству и имеют право на существования, однако являются изощренным способом обхода неудобной либо однажды неправильно примененной на практике нормы закона, суть которой независимо от всего, остается прежней.