Контакти:
Телефон: +380 (44) 581-15-51
E-mail: office@gramatskiy.com
Skype: GramatskiyLawFirm
Адреса:
Україна, 01001, Київ,
вул. Михайлівська, 16,
2-4 поверхи
UKR RUS ENG
Контакти:
Телефон: +380 (44) 581-15-51
E-mail: office@gramatskiy.com
Skype: GramatskiyLawFirm
Адреса:
Україна, 01001, Київ,
вул. Михайлівська, 16,
2-4 поверхи

Публікації

Аналітика. Статті. Коментарі.

БУДІВЕЛЬНЕ ICO ПІДПІЛЬНОГО МІЛЬЙОНЕРА КОРЕЙКА ( Коментар)

Опубліковано 09.09.2021 Андрій Трембіч

Парламент проголосував за проєкт, який дозволяє продавати квартири тільки після реєстрації кожної в реєстрі Мінюсту.

Подається це як захист від чорних забудовників.

Чи дійсно це захист від недобросвісних підприємців? Якщо так - чи достатній?

 

БУДІВЕЛЬНЕ ICO ПІДПІЛЬНОГО МІЛЬЙОНЕРА КОРЕЙКА


Будь-яке зобов'язальне право як право вимоги особи на чужу дію прагне уречевлитися, реалізуватися в непорушному й абсолютному речовому праві. У цьому сенсі «спеціальні майнові права на майбутню нерухомість» майже досягли своєї генетичної мети – стали річчю, – нехай допоки і безтілесну (що в епоху торжества віртуальних активів навряд чи можна сприйняти як істотний недолік).
Майнові права як цивілістична категорія зробили запаморочливу кар'єру в українському праві. Виникнувши в доктрині і судовій практиці на початку нульових як «право очікування» майбутнього блага, майнові права стали поступово осмислюватися не як зобов'язання і «право вимоги», а як оборотоздатний об'єкт цивільних прав, майно в широкому сенсі. До моменту появи закону «Про фінансово-кредитні механізми...» нікого вже було не здивувати конструкцією «договір купівлі-продажу майнових прав з відкладальною умовою» або тим, що майнові права можуть бути предметом іпотеки. Те, що ми породжуємо другий шар прав, тобто похідні права «право на право на право…» – бентежило спільноту все менше. Право власності є право речове; всі інші речові права, крім власності, є права майнові. Аналогічно дисперсія речового права в часі (право на майбутній об'єкт) дала нам майнові права на майбутній об'єкт нерухомості (навіть той, що не перебуває ще в процесі створення, а взагалі тільки задуманий, наприклад).
Історично родовою категорією для цих речових прав є поняття родом з «радянської правової сім'ї» - права на незавершене будівництво. Вже начебто Верховний Суд усталив консенсус, що незавершене будівництво є сукупність будматеріалів і тому – майно рухоме, – як знову починається процес. Як я сказав, це загальна наша тяга зробити все зобов'язальне речовим, безтілесне – тілесним, а рухоме – нерухомим. Ці природні інстинкти варто в собі якось пригноблювати.
Не дивно, що до 2021 року твердження, що майнові права є річ і об'єкт права власності, вже не викликає оторопи і нервового сміху. Ну, річ. В епоху криптовалют і електронних грошей і не таке можливо (про право власності на обладунки в комп'ютерній грі навіть не згадуватимо). А ми тут над трастами б'ємося, мовляв, чужорідні елементи в нашій правовій системі, власність без власника і т. д. а як вам право власності на чужі дії? До речі, залучення коштів від населення (інвесторів) в обмін на права на майбутні об'єкти нерухомості по суті нічим не відрізняється від ICO: і там, і там відбувається емісія безлічі віртуальних активів (токенів) і їх подальший продаж. Глобально ми прийшли до ситуації, коли законодавець, сам того не відаючи, інсталює інвестиційну модель продажу "квазіречей" («спеціальних майнових прав» - неймінг 80 рівня! Я пропоную називати цей об'єкт «будівельними токенами», constructive tokens), вже зареєстрованих в реєстрі.
Чи зробить це інвестицію більш надійною? У якомусь сенсі – так, якщо реєстратор, здійснюючи первинну реєстрацію цих об'єктів, перевірятиме у забудовника («девелопера» в новому Законі) пакет документів, необхідний для початку будівництва. Але в плані уникнення шахрайських дій забудовників – навряд чи, тому що жодна легальна конструкція у принципі не здатна вберегти інвесторів від ухилення девелопера від власне будівництва і передачі інвесторам готових квартир. Ну і вже тим більше ніщо не поміщає девелоперу зібрати гроші під зареєстровані в реєстрі будівельні токени і зникнути. Насправді «подвійні продажі» майбутніх квартир - не така вже поширена історія – завідомо кримінальна – і швидше трапляється, коли забудовник саме зникає. Заради однієї цієї ситуації створювати новий об'єкт права власності на нерухомість досить дивно, тим більше, що вирішити проблему можна й іншими засобами. Але в країні, де за законом існує нібито тільки чотири легальних способи інвестування в житлову нерухомість, а на практиці – 12-15, нічому дивуватися не доводиться.
Як це буде звучати? «Я квартиру придбав. Майбутню. Ось довідка з реєстру.». Ну, тоді я доларовий мільярдер. Майбутній. Зареєструйте моє право власності на найбільшу яхту в світі, якої зараз немає – але вона в проекті. Це право власності на майбутній об'єкт. Сам об'єкт в майбутньому часі, а право на нього – в теперішньому. Такий юридичний презент пьорфект. Не чули про таке? Зареєструйте терміново мою майбутню яхту, – я вже знайшов на неї покупця!
Законопроект породжує занадто багато невирішених (а можливо – і невирішуваних) правових проблем. Загалом це потужний удар по і без того не особливо стрункій системі речових прав і нашій квазінімецькій правовій системі. Ми не юридичні пуристи, не ретрогради і не такі вже консерватори. Й англійське право нам не стороннє. Але коли в більш-менш зрозумілу систему прав врізається такий величезний астероїд, як речові права на майбутні об'єкти нерухомості, то жодної системи вже не залишається.

 

Андрій ТРЕМБІЧ,
адвокат АФ «Грамацький і Партнери»

 

Назад

^