Analytics. Articles. Comments
Published 12.11.2019 Oleksandr Koval
«Имущественное право лица на недвижимость, которая является объектом строительства», стремительно ворвавшееся в гражданский оборот в 2004 году со вступлением в силу Закона «О финансово-кредитных механизмах…», преподнесено обществу на ложных посылках. Еще в 2003-м эксперты отмечали, что «имущественное право…» вовсе не является таковым и принадлежит не к вещным, а к обязательственным правам. И в случае ненадлежащего исполнения управителем/застройщиком договорных обязательств разочарование доверителя (инвестора) неизбежно.
Призрачная защита
«Имущественное право лица на недвижимость, которая является объектом строительства», стремительно ворвавшееся в гражданский оборот в 2004 году со вступлением в силу Закона «О финансово-кредитных механизмах…», преподнесено обществу на ложных посылках. Еще в 2003-м эксперты отмечали, что «имущественное право…» вовсе не является таковым и принадлежит не к вещным, а к обязательственным правам. И в случае ненадлежащего исполнения управителем/застройщиком договорных обязательств разочарование доверителя (инвестора) неизбежно.
В 2013-м ВС Украины своим постановлением определил «имущественное право…» как «право ожидания», «составная часть имущества как объекта гражданских прав», «ограниченное вещное право», которое удостоверяет право правообладателя получить право собственности на недвижимость в будущем. Понятно, что до завершения строительства «имущественное право…» не что иное как «право ожидания». Следует понимать, как слышится, без преувеличений. А уж «ограниченным вещным правом» оно станет лишь после завершения строительства объекта. Уже тогда напрашивался вывод ВС Украины о том, что «имущественное право…» и вовсе не вещное право. Но учитывая существующие на тот момент вызовы такой вывод выглядел бы крайне бесчеловечным.
Недостаток законопроекта № 2139 в том, что «имущественное право…» по определению не может регистрироваться в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В нем регистрируются право собственности на уже существующий объект, а также производные права из существующего объекта. В нем не может регистрироваться право на ожидание, которое, при отсутствии завершенного строительством объекта, так и не станет «ограниченным вещным правом». Кроме того, сама по себе регистрация такого права не приведет к надлежащей защите нарушенных прав доверителя. Предложение регистрировать право собственности доверителя на объект инвестирования лишь на основании справки от управителя – лишь промежуточная победа доверителя в близорукой перспективе, так как после регистрации за доверителем права собственности на объект инвестирования несоответствие сооруженного объекта проектной документации, нарушение введения в эксплуатацию станут единоличной проблемой собственника объекта. Быть может, до конца неразрешимой.
Адвокат, руководитель департамента
АФ «Грамацкий и партнеры» Александр Коваль
Юридическая практика, 12 ноября 2019 года